Que tu sois salarié en quête de liberté, indépendant avec un besoin de sécurité, ou aspirant démissionnaire à la recherche d’une solution pour te reconvertir sereinement, cet article est pour toi ! Pour le podcast Pose ta Dem’, Charlotte Appietto a rencontré Christophe, entrepreneur et pluri-investisseur, à la tête d’un parc immobilier de plus de 200 appartements. En parallèle de son job et sans fonds importants disponibles, il a construit un empire. Est-ce qu’investir dans l’immobilier est fait pour toi ? Quelles sont les conditions pour te lancer ? Comment atteindre la liberté financière avec l’immobilier ? 👉 Découvre les conseils de l’expert pour commencer dans l’investissement foncier en partant de zéro.

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L’investissement immobilier : un moyen simple pour sécuriser ta situation financière

Entrepreneurs comme salariés, pour tous ceux qui souhaitent augmenter leur capacité financière, l’immobilier se présente comme une occasion de générer des rémunérations complémentaires.

Investir dans l’immobilier, qu’est-ce que ça veut dire ?

🏢 Investir dans le foncier consiste à acheter des appartements, voire des immeubles, ou éventuellement des maisons, pour les proposer à la location. En investissant dans ces biens, destinés à héberger d’autres personnes, tu te constitues un capital. Cette activité demeure relativement facile, car la recette existe depuis longtemps. 

« L’immobilier permet de s’enrichir en utilisant le temps et l’argent des autres, puisqu’on recourt à l’argent de la banque et des locataires pour se créer un patrimoine. »

On dénombre autant de profils d’investisseurs que d’investisseurs ! Certains choisissent d’acquérir quelques biens, qui leur permettent de se sentir en sécurité en générant des revenus réguliers. D’autres décident d’investir suffisamment pour se créer une vraie liberté financière et accroître leur niveau de confort. À l’image de Christophe, d’autres encore achètent plus de 200 appartements et envisagent le placement immobilier à grande échelle, de manière industrielle. 

⏩ Le plus important est d’identifier la façon d’investir qui te correspondra, celle que tu auras plaisir à mettre en œuvre et avec laquelle tu te sentiras aligné. En effet, le foncier demeure un domaine dans lequel on ne devrait pas se lancer froidement pour s’enrichir. Nul besoin d’être passionné pour autant ! Tu peux déceler de l’intérêt dans différents aspects de l’activité.

🧐 Alors, quel investisseur deviendras-tu ? Celui qui s’enthousiasme pour la pierre et les visites, ou celui qui s’éclate à refaire la déco des biens acquis ? Celui qui s’engage à fond dans la relation avec les locataires, ou celui qui a à cœur de voir grossir son business ? 

Grand fan du Monopoly, Christophe considère l’investissement immobilier comme une partie grandeur nature. Mais, derrière la face visible de l’important propriétaire foncier, d’autres aspects, moins agréables, existent, comme la relation avec la banque, les rapports parfois difficiles avec les occupants, voire les impayés ou les dégradations… L’essentiel reste d’en avoir conscience avant de se lancer.

Les idées reçues sur l’investissement immobilier

🪓 « L’immobilier, c’est compliqué, car les locataires ne payent pas et cassent tout ! »

Oui, la relation avec les locataires peut se révéler tumultueuse. Oui, certains sont de mauvais payeurs. Oui, d’autres (ou les mêmes 😏) vont abîmer le logement. Un entourage familial frileux, qui s’inquiète pour toi, invoquera facilement cet argument. Christophe s’est confronté à cette croyance limitante à ses débuts. Issu d’un milieu où le salariat et le CDI constituent la norme, où l’investissement représente un danger, ces idées reçues le conditionnaient. La réalité est très éloignée de ces préjugés. 

Depuis qu’il s’est lancé, Christophe déplore environ 0,3 % d’impayés pour l’ensemble de son parc immobilier. Un pourcentage négligeable. La moyenne française est un peu plus élevée, mais elle tient notamment au fait que la majorité des investisseurs ne gèrent pas la location de leurs biens de façon professionnelle. De la même façon, certains occupants peuvent dégrader un logement, toutefois cela demeure très rare. Finalement, c’est surtout une excuse pour ne pas passer à l’action !

« Les impayés constituent une peur énorme pour beaucoup de monde, qui est complètement inexistante dans la réalité, si l’on gère les choses correctement. »

💶 « C’est dur d’emprunter, les banques ne vont pas me suivre. »

Contrairement à ce qu’on apprend enfant, ce n’est pas parce qu’on t’a dit non une fois que la réponse ne peut pas devenir oui ! Autrement dit, si un banquier refuse de financer ton projet, cela n’implique pas qu’aucun de ses homologues ne te suivra. 

Les banques ont durci le ton ces dernières années, c’est une réalité. En 2022, en supprimant de façon quasi généralisée le taux d’endettement différentiel, les institutions de prêt se montrent encore plus drastiques vis-à-vis des investisseurs locatifs. Pourtant, cela ne signifie pas que te lancer ou poursuivre ton activité immobilière s’avère impossible. Les banques peuvent autoriser un certain pourcentage de dérogations dans le traitement de leurs affaires. Mets tout en place pour faire partie de ces exceptions ! Vois-le comme l’opportunité de professionnaliser ton approche. Tu devras travailler, te préparer et présenter des dossiers bien construits. Mais l’objectif demeure atteignable.

🤜 Tu as besoin d’aide pour balayer tes idées reçues et dégommer tes croyances limitantes ? Lance-toi dans cet exercice proposé par Charlotte pour les dépasser !

Se lancer dans l’immobilier en parallèle de son emploi

Christophe est arrivé dans l’immobilier un peu par hasard. À 25 ans, il a pris conscience qu’il ne souhaitait pas rester salarié toute sa vie. Il occupait alors un bon poste, percevait une rémunération correcte. Mais il ne se sentait pas à sa place. Il a donc commencé à regarder les activités qu’il pourrait développer en parallèle de son emploi, dans le but, in fine, de s’en affranchir. Il s’est intéressé aux investissements financiers et a testé la bourse. Sans succès à cette époque ! Après avoir perdu de l’argent, et ne disposant pas de fonds importants à engager, il s’est résigné.  

💡 À ce moment-là, avec sa compagne, ils souhaitaient vendre l’appartement qu’ils possédaient pour acquérir une maison où fonder leur famille. Ils se sont rendu compte que les loyers qu’ils pourraient percevoir en le louant couvriraient les mensualités du prêt pour ce logement. Il a alors eu le déclic : non seulement ils garderaient l’appartement, mais il allait chercher d’autres biens dont la location permettrait d’autofinancer le crédit immobilier.

« De la même façon que les petits pas, c’est vraiment quelque chose qui s’est fait étape par étape, petit à petit. »

L’investissement immobilier se prête bien au Side Project. Pris dans son Monopoly géant, Christophe est finalement resté dans son entreprise pendant 10 années. Au cours de cette période, il a beaucoup travaillé, en journée pour son employeur, et le soir et le week-end pour développer son parc immobilier. Garder son CDI quand on investit peut se révéler un avantage vis-à-vis des banques. Afficher une situation stable rassure ! Pour autant, cela ne signifie pas que le placement foncier demeure impossible pour les entrepreneurs ni que tu dois conserver ton emploi salarié.

👉 Christophe recommande d’avancer par étapes :

• Au démarrage, fixe-toi l’objectif de générer, avec l’immobilier, la même chose que le revenu que tu perçois de ton employeur.
• Par la suite, constitue 6 mois à 1 an de trésorerie par rapport à ce revenu (assure-toi de disposer de 6 mois à 1 an de salaires en épargne).
• Si tu souhaites te consacrer à ta nouvelle activité, tu peux alors quitter ton job sereinement !

Atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier : les conseils de l’expert

L’immobilier permet aux investisseurs de sécuriser leur situation économique, de se sentir sereins grâce à un capital qui les rassure. La liberté financière constitue l’étape suivante. L’enjeu n’est alors plus de garder l’esprit tranquille, mais de réellement prendre ton envol. 

Les deux piliers d’une stratégie immobilière

Quand il s’est lancé dans le foncier, Christophe a tâtonné, testé, commis des erreurs. Fort de ses apprentissages, il a élaboré sa propre stratégie pour professionnaliser son activité. Elle repose notamment sur deux piliers :

• la recherche de biens,
• le financement.

La plupart des candidats à l’investissement immobilier ne trouvent pas de logements, car ils s’y prennent mal. Et, parmi ceux qui identifient des appartements ou maisons à acquérir, nombreux ne savent pas financer correctement leur projet ou baissent les bras trop tôt.

🔎 Pour réaliser une recherche efficace, la régularité se révèle indispensable. Active-toi au quotidien, sur ta zone d’exploration. Autrement dit, définis un secteur dans lequel tu souhaites acheter un ou plusieurs biens. Puis, 365 jours par an, où que tu te situes physiquement, connecte-toi quelques minutes pour traquer les produits mis sur le marché. Surveille les opportunités, et surtout les anomalies. Repère un prix de vente particulièrement bas : c’est peut-être une succession qui se passe mal ou une mauvaise évaluation par un agent immobilier. Tu dois alors te montrer très réactif. Présente une offre sans délai, pour ne pas manquer l’occasion.

« Une semaine où j’étais en déplacement en Chine, j’ai trouvé 3 immeubles, alors que parfois il peut se passer 6 mois sans en dénicher un seul. » 

💰 Face à des niveaux d’endettement élevés, les établissements de crédit deviennent frileux. C’est pourquoi travailler tes demandes de financement est un prérequis pour nouer des partenariats avec les institutions. Le dossier que tu présentes doit s’avérer clair, précis, documenté. Inspire confiance, démontre ton professionnalisme. Assure-toi que le conseiller croit en ton projet et en toi. Et, si une banque te dit non, ne te décourage pas ! Retrousse tes manches et mets toi en quête d’un autre allié pour mener ton investissement à bien.

« Quand on fait de l’immobilier, le refus bancaire, c’est la norme. Il faut aller chercher l’exception et trouver le banquier ou la banque qui va suivre et financer le projet. »

Les compétences clés pour réussir dans l’immobilier

🤓 Pour aboutir un projet immobilier de A à Z, tu devras mobiliser plusieurs savoir-faire et savoir-être. Tu pourras ainsi t’appuyer sur : 

• Ton organisation, pour professionnaliser ta recherche.
• Ta réactivité, pour te positionner rapidement quand tu déniches un bien, malgré les montants importants. Cette qualité se travaille, avec l’expérience. 
• Tes compétences techniques. Bien que non indispensables, il est toujours utile de s’y connaître dans le bâtiment. Lors d’une visite, tu pourras déceler au premier coup d’œil ce qui va ou ce qui pêche. Comme la réactivité sur les offres, tu développeras cette compétence au fil de tes investissements.
• Tes qualités de négociateur, pour échanger avec le vendeur, l’agent, le banquier.
• Ton sens commercial, pour savoir vendre ton projet et démontrer à tes différents interlocuteurs, et notamment au prêteur, qu’il gagnera à miser sur toi.

Tu pourrais être tenté de déléguer certaines tâches que tu ne maîtrises pas. La partie recherche s’avère, dans la réalité, difficile à abandonner à une autre personne, car les investisseurs en quête de biens rentables sont nombreux. Tu verras qu’à force d’expérience, cette étape ne te prendra plus que quelques minutes par jour.

Pour le financement, certains courtiers sont spécialisés dans les investissements locatifs et savent monter des dossiers compliqués. Mais la majorité travaille sur l’achat de résidences principales. Assure-toi d’avoir trouvé la perle rare avant de lui confier ton projet ! Quoi qu’il en soit, pour déléguer, tâche de comprendre au préalable comment se déroulent toutes les phases d’un investissement immobilier. Mettre les mains dans le cambouis à un moment donné est la meilleure façon de garder le contrôle sur ton activité.

Le mindset de l’investisseur immobilier

« N’écoutez pas vos proches quand on parle d’investissement ! »

Le défi majeur pour te lancer dans l’immobilier consiste à dépasser tes croyances et tes peurs. Tu devras te défaire des idées reçues dans lesquelles tu baignes peut-être depuis de longues années. Quand tu évoques tes projets avec ta famille et tes amis, tu les renvoies à leurs propres craintes. Ce sont leurs freins, pas les tiens. Même s’ils agissent ainsi par amour, en matière de placement comme de reconversion, leurs appréhensions deviennent bloquantes pour toi. Tu dois donc commencer par t’en détacher. 

👣 Ton premier petit pas pour y parvenir, on peut dire que tu l’as déjà engagé en lisant cet article ! Ne t’arrête pas là. Confronte-toi à la réalité des investisseurs immobiliers. Intègre des réseaux, physiques ou virtuels, pour consolider ton état d’esprit. Montre à ton cerveau que c’est possible : en l’exposant à des personnes qui évoluent dans le domaine, à des professionnels ou amateurs éclairés du foncier, plus avancés. 

Par ailleurs, investir dans l’immobilier nécessite un mindset entrepreneurial. Que ce soit pour repérer un bien, l’acquérir, le financer, ou en assurer la location : ton boulot consistera à trouver des solutions aux problèmes. Puis les conditions changeront, et tu devras imaginer de nouvelles issues, prendre des décisions.

Cet état d’esprit s’avère d’autant plus indispensable si tu souhaites quitter ton poste salarié pour te consacrer à l’investissement. Comme dans de nombreux domaines, crois en ton projet. Ne lâche rien. Montre-toi résilient, cela se révèlera déterminant pour prouver ta motivation et ton professionnalisme à tes interlocuteurs. Ta résilience demeurera ta force pour toujours avancer.

🃏 Tu as désormais toutes les cartes en main pour atteindre la liberté financière avec l’immobilier ! Tu penses que tu as le profil ? La perspective de générer des revenus complémentaires grâce à l’investissement foncier te tente ? Christophe dispense de nombreux conseils au travers de sa newsletter gratuite. Et, si tu veux aller plus loin, il a créé une formation afin de partager son savoir et t’aider à investir dans l’immobilier en toute sérénité.

🎙 Pour plus de rencontres avec des experts, des témoignages de parcours inspirants, et des réponses à toutes les questions que tu te poses sur la reconversion, abonne-toi au podcast Pose ta Dem’.

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